所謂的 原屋融資，簡單來說，就是「用你名下已經持有的房子，作為擔保品，再去銀行或金融機構貸一筆資金」。換句話說，你不需要賣掉房子，就能把房子「活化」成一筆資金來使用。
這種融資方式的最大特色，就是 保有房屋所有權。和傳統「賣房換現金」不同，原屋融資更像是一種「借款工具」：你還是繼續住在自己的家裡，房子依舊是你的名下資產，但銀行會依照你房屋的市值、還款能力、信用紀錄，來決定可貸款金額與利率。
為什麼叫「原屋」？
「原屋」指的是你 原本擁有的房子，而不是新購的房子。比方說，你名下已有一間房子，即使這間房子還在繳房貸，也有機會申請「原屋融資」。銀行會計算：房屋的總市值減去已繳的房貸餘額，剩下的「可用價值」就是你能再融資的額度。
原屋融資的本質
原屋融資的本質就是 以不動產為擔保的貸款，因此利率通常會比信用貸款、信卡分期來得低。因為對銀行來說，房子是一種安全性較高的抵押品，即使借款人真的發生違約，銀行還有不動產可以拍賣回收。
因此，它的優勢在於：
- 利率低於信用貸款（一般約 2%～4% 區間）
- 貸款額度高（最高可達房屋估價的 70%～80%）
- 還款年限長（通常可拉到 10～20 年）
和其他貸款的差異
很多人會把原屋融資與「二胎房貸」或「增貸」混為一談，但其實三者有些差別：
- 原屋融資：針對「已持有房屋」重新設定貸款，偏向一次性大額融資。
- 二胎房貸：房子原本有一筆房貸，再用剩餘價值去借第二筆，利率通常較高。
- 房屋增貸：是在原本的房貸基礎上，加碼申請新額度，常見於需要追加裝修或週轉資金。
原屋融資的彈性較大，不一定要綁定原本的房貸銀行，有些金融機構甚至可以跨行承作。
📌 簡單總結：
原屋融資 = 不賣屋也能變現的資金來源。
它的特點是額度高、利率低、用途廣，但需要擁有房屋，且必須評估還款能力，否則一旦無法繳款，房屋可能會面臨被法拍的風險。
原屋融資的優勢
1.保有不動產持有權
原屋融資最大的優點之一，你依然可以繼續住在家裡、出租收租或作為資產配置使用，只是同時多了一筆可動用的資金。這讓房屋不再只是「固定資產」，而是能兼具「居住」與「財務槓桿」功能的工具。
2.資金彈性高
透過原屋融資，借款人可以依房屋鑑價取得一筆相對可觀的資金，資金用途沒有嚴格限制，不論是債務整合、子女教育、房屋修繕、創業投資，甚至臨時的醫療或生活支出，都能靈活運用。相較於信用貸款額度有限、利率偏高，原屋融資提供了更大金額與更長年限的彈性，讓資金規劃更自由。
3.利率通常優於信用貸款
原屋融資因為有房屋作為擔保，銀行承擔的風險較低，因此利率一般比信用貸款更優惠，常見落在 2%～4% 左右；相較之下，信用貸款多在 6%～15%。這代表同樣借款金額，原屋融資能大幅降低每月還款壓力，對需要大額或長期資金的人來說更划算。
4.可用於多元財務規劃
原屋融資讓房子不只是居住工具，也能成為支撐人生不同階段財務安排的重要後盾。
原屋融資 vs 其他貸款比較
條列表 + 對比表格
| 貸款方式 | 利率範圍 | 最高額度 | 需不需要擔保品 | 適合族群 |
|---|---|---|---|---|
| 原屋融資 | 2%～4% | 房屋估價70%～80% | 需要（房屋） | 已持有房屋、需大額資金 |
| 信用貸款 | 6%～15% | 約200萬 | 不需要 | 上班族、急用小額資金 |
| 車貸 | 3%～8% | 車價的70% | 需要（車） | 有車族群 |
| 二胎房貸 | 8%～12% | 房屋餘值 | 需要（房屋） | 房貸繳到一半、短期周轉 |
原屋融資的申請條件與流程
1. 基本申請條件
- 年滿20歲
- 房屋需在台灣，持有權清楚
- 信用紀錄良好
申請流程
- 提交資料（身分證、房屋權狀、薪資或財力證明）
- 銀行鑑價（確認房屋市值）
- 審核與核准
- 撥款至帳戶
原屋融資的潛在風險
雖然原屋融資能讓房子「不賣也能變現」，但它仍然是一種貸款工具，必須審慎評估還款能力，否則可能會衍生出多種風險：
1. 還款壓力過大
原屋融資的額度通常較高，還款年限也可能拉得很長。如果借款人只考慮「能借多少」，卻忽略「能還多少」，就容易讓每月還款成為沉重負擔。一旦收入減少或支出增加，還款壓力就會大幅攀升。
2. 房屋遭到法拍的風險
由於原屋融資是以房屋做為擔保品，如果借款人無法準時還款，銀行有權依法申請拍賣房屋，回收貸款本金。這代表一旦出現長期繳不出來的情況，最壞的結果就是失去自住或投資用的不動產。
3. 房價波動影響貸款價值
原屋融資的額度多與房屋市值掛勾。若市場房價下跌，銀行可能重新評估抵押品價值，進而影響後續貸款額度，甚至可能要求補足保證金或減少融資額度。對於在高點申請融資的人來說，房價下修會增加風險。
4. 利率調整帶來的不確定性
雖然原屋融資的利率通常低於信用貸款，但若採用「浮動利率」，在央行升息或市場利率走高時，借款人的月付金也會跟著增加。長期來看，利息支出可能超出原本預期，形成額外負擔。
5. 過度槓桿使用
部分借款人會利用原屋融資去做投資或創業，期待獲得更高報酬。但如果投資失敗或市場狀況不佳，不僅沒有收益，還要面臨房貸與融資雙重壓力，等於把家庭主要資產「押注」在高風險行為上。
6. 信用紀錄受影響
如果因為資金規劃不當，導致繳款不順利，借款人的信用紀錄會出現瑕疵。未來要再申請其他貸款、信用卡，甚至影響利率條件，都可能變得更困難。
📌 小提醒：
原屋融資不是壞工具，但一定要評估：
- 自己的 穩定收入 是否足以負擔？
- 是否有 備用資金 應對突發狀況？
- 借來的錢是否用在能帶來價值的地方？
只要規劃妥當，原屋融資能成為財務上的好幫手；若缺乏規劃，卻可能讓房子面臨風險。
原屋融資 vs 理財型房貸
| 項目 | 原屋融資 | 理財型房貸 |
|---|---|---|
| 定義 | 以名下房屋做抵押，重新向銀行貸款，不需賣房即可取得資金 | 結合房貸與活存帳戶，利息可用存款餘額抵銷，強調資金流管理 |
| 資金取得方式 | 一次性撥款，金額依房屋市值與貸款餘額決定 | 可隨時存取，存款可直接抵減利息支出 |
| 利率特色 | 利率通常低於信用貸款（約2%～4%） | 利率接近一般房貸，存款可對沖利息，實質成本可能更低 |
| 用途彈性 | 大額資金需求，如債務整合、裝修、教育、創業等 | 適合有規律收入及儲蓄習慣者，用來降低長期利息支出 |
| 還款方式 | 固定月付本息 | 房貸本息＋可用帳戶餘額抵減利息 |
| 適合族群 | 需要大筆資金週轉、想把房子「變現」但仍持有的人 | 收入穩定、有儲蓄能力，想兼顧房貸與理財的人 |
| 風險 | 若無法還款，房屋可能被法拍 | 若沒有足夠存款抵利息，效果不如預期 |
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結 論 與 建 議
原屋融資是一種能讓房子「不賣也能變現」的資金工具，對於需要大額資金的家庭與個人來說，確實是一個相對穩定、利率又比信用貸款優惠的選擇。不過，因為它牽涉到不動產作為擔保品，申請之前一定要先評估自己的 還款能力 與 資金用途，避免過度舉債或將資金投入高風險投資。
👉 建議你注意以下三點：
- 不要借滿額：只貸出真正需要的金額，保留財務彈性。
- 資金用在有價值的地方：例如債務整合、裝修、教育或穩定投資，而不是高風險投機。
- 比較不同銀行方案：不同銀行對利率、成數、還款方式有差異，貨比三家才能拿到最優惠的條件。
📌 結論：
原屋融資並不是「免費的錢」，而是一種將房屋價值轉化為現金流的方式。如果規劃得當，它能幫助你有效整合財務、靈活運用資金，甚至提升資產效益；但若缺乏規劃，就可能變成沉重的房貸壓力。建議找專業顧問協助，並謹慎做好財務規劃，才能讓原屋融資發揮最大效益。
申辦原屋融資常見問題 Q&A
Q1：原屋融資和增貸一樣嗎？
- 想要額度較大、可跨行比較 → 原屋融資
- 想在原銀行追加一筆、利率延續原方案 → 房屋增貸
Q 2：最高可以貸多少？
👉 簡單舉例：
- 房屋鑑價：1000 萬
- 銀行可貸 80%：800 萬
- 已有房貸餘額：300 萬
- 實際可貸金額：約 500 萬
Q 3：如果房屋還在繳房貸，可以申請嗎？
可以的。房子即使還在繳房貸，仍然能申請原屋融資。銀行會先看房屋的市值，再扣掉你尚未繳清的房貸餘額，剩下的淨值部分就是可以再融資的額度。不過，銀行也會同時評估你的收入、信用紀錄與還款能力，來決定是否核准以及貸款金額。
Q 4：信用不佳能申請嗎？
原屋融資雖然以房屋作為擔保，但銀行仍會審核申請人的 信用紀錄。如果信用狀況不佳（例如：有遲繳、呆帳、卡債問題），會影響核貸金額與利率，甚至可能被拒貸。不過，相較於純信用貸款，因為有房屋抵押，仍有機會核准，只是條件通常會比較嚴格。
Q 5：原屋融資需要多久才能拿到錢？
一般來說，原屋融資的撥款時間大約 7～14 個工作天。流程包含資料準備、房屋鑑價、銀行審核與核准等步驟。若資料齊全、信用良好，最快約一週即可完成；但若遇到房屋文件不完整或審核較嚴格，可能會拉長至三週左右。短期內幾乎不可能成功辦理信貸。
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